本文摘要：3月，农业农村部组织编印了《农村宅基地治理执法政策问答》。

3月，农业农村部组织编印了《农村宅基地治理执法政策问答》。《问答》从宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流转、退出、羁系等方面，依据国家现行执法法例和政策文件，联合实践情况，对一些常见问题举行解答。

一起来看看！农村宅基地治理执法政策问答农业农村部农村互助经济指导司编 印 说 明为资助宽大农村宅基地事情者学习、掌握农村宅基地相关执法和政策，我们编印了《农村宅基地治理执法政策问答》。《问答》从宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流转、退出、羁系等方面，依据国家现行执法法例和政策文件，联合实践情况，对一些常见问题举行解答，旨在提供学习研究宅基地执法政策、做好宅基地治理事情的辅助参考，不作为直接政策依据。

由于农村宅基地涉及面广、政策性强，各地情况千差万别，我们将随着实践的生长对《问答》举行进一步修订完善。编 者 2020年3月 第一部门 基本政策 1.什么是农村宅基地？农村宅基地是农村村民用于制作住宅及其隶属设施的团体建设用地，包罗住房、隶属用房和庭院等用地，不包罗与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地规模占用的空闲地等土地。2.农村宅基地在土地分类中属于哪一类？根据差别的分类尺度，土地分类的方法差别。

依据《中华人民共和领土地治理法》（以下简称土地治理法），根据土地所有制性质划分，土地分为国有土地和农民团体所有的土地，其中宅基地属于农民团体所有。根据土地用途划分，土地分为农用地、建设用地、未使用地三大类。

其中，建设用地是指制作修建物、构筑物的土地，包罗城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。因此，从土地性质和用途上来说，农村宅基地属于团体建设用地。

根据2017年公布的《土地使用现状分类》（GB/T 21010-2017），土地进一步分为耕地、工矿仓储用地、住宅用地、公共治理与公共服务用地、交通运输用地、其他土地等12类。其中，农村宅基地属于住宅用地，农村门路占地属于交通运输用地。3.农村宅基地归谁所有？农村宅基地归本团体成员团体所有。

《中华人民共和国宪法》第十条划定，农村和都会郊区的土地，除由执法划定属于国家所有的以外，属于团体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于团体所有。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条划定，农村团体所有的不动产和动产，属于本团体成员团体所有。4.哪些主体可以代表农民团体行使宅基地所有权？物权法第六十条划定，对于团体所有的土地，属于村农民团体所有的，由村团体经济组织或者村民委员会代表团体行使所有权；划分属于村内两个以上农民团体所有的，由村内各该团体经济组织或者村民小组代表团体行使所有权；属于乡镇农民团体所有的，由乡镇团体经济组织代表团体行使所有权。

原领土资源部、中央农村事情向导小组办公室、财政部、原农业部《关于农村团体土地确权挂号发证的若干意见》（领土资发〔2011〕178号）在“依法明确农村团体土地所有权主体代表”中划定，属于村农民团体所有的，由村团体经济组织或者村民委员会受本农民团体成员的委托行使所有权；划分属于村内两个以上农民团体所有的，由村内各该团体经济组织或者村民小组代表团体行使所有权；属于乡镇农民团体所有的，由乡镇团体经济组织代表团体行使所有权；没有乡（镇）农民团体经济组织的，乡（镇）团体土地所有权由乡（镇）政府代管。在管理土地确权挂号手续时，由农民团体所有权主体代表申请管理。团体经济组织的详细要求和形式，可以由各省（自治区、直辖市）凭据当地有关划定和实际情况依法确定。

2016年12月，中共中央、国务院印发的《关于稳步推进农村团体产权制度革新的意见》（中发〔2016〕37号）划定，依法由农村团体经济组织代表团体行使农村团体资产所有权，未建立团体经济组织的，划分由村民委员会、村民小组代表团体行使所有权。综上，可代表团体行使宅基地所有权的主体包罗四类，即团体经济组织（乡镇、村、村内）、村民委员会、村民小组、乡（镇）政府（代管）。5. 什么是“一户一宅”？农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得凌驾省、自治区、直辖市划定的尺度。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地域，县级人民政府在充实尊重农村村民意愿的基础上，可以接纳措施，根据省、自治区、直辖市划定的尺度保障农村村民实现户有所居。

6. 我国现行农村宅基地制度的基本特征是什么？宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部门，其焦点是维护农村土地团体所有和保障农民基本居住权利。新中国建立以来，历经演变，我国农村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是：团体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得、恒久占有，计划管控、内部流转。这一制度摆设在保障农村“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的作用，促进了农村经济生长和社会稳定。7.现行农村宅基地产权制度的基本内容什么？现行宅基地产权制度的基本内容是，农民团体拥有宅基地所有权, 农村团体经济组织成员拥有宅基地使用权，切合条件的农户具有分配宅基地的资格。

8.农房与商品房的区别是什么？农房是农村中供村民居住的衡宇，与商品房的区别主要有：一是土地性质差别：农房建设占用团体所有土地，商品房则占用国有建设用地。二是取得方式差别：农房只允许切合条件的农村团体经济组织成员申请取得宅基地举行建设，商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。三是土地使用年限差别：现行执法和政策没有详细划定农村宅基地使用权期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，土地使用权期间届满的，自动续期。

四是生意业务条件差别：农房只能在本村团体经济组织内部经批准后生意业务给切合宅基地分配资格的成员，不得抵押；商品房可以在市场上出售、租赁和抵押，生意业务自由。9.现在国家对农村宅基田主要有哪些执法政策划定？现在，国家对农村宅基地治理没有专门性执法法例，相关的执法法例有《宪法》《土地治理法》《物权法》《担保法》《城乡计划法》《不动产挂号暂行条例》等。

党中央国务院发表了一系列政策文件，主要的有：相关的中央1号文件，国务院批转国家土地治理局《关于增强农村宅基地治理事情的请示》（国发〔1990〕4号），《中共中央 国务院关于进一步增强土地治理切实掩护耕地的通知》（中发〔1997〕11号），《国务院办公厅关于增强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号），《国务院关于深化革新严格土地治理的决议》（国发〔2004〕28号），《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），《中央农村事情向导小组办公室 农业农村部关于进一步增强农村宅基地治理的通知》（中农发〔2019〕11号）等。国务院有关行政主管部门制发的一系列部门规章和规范性文件，如《国家土地治理局关于印发〈确定土地所有权和使用权的若干划定〉的通知》（〔1995〕领土〔籍〕字第26号）、《领土资源部印发〈关于增强农村宅基地治理的意见〉的通知》（领土资发〔2004〕234号）、《领土资源部关于进一步完善农村宅基地治理制度切实维护农民权益的通知》（领土资发〔2010〕28号）、《领土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加速推进宅基地和团体建设用地使用权确权挂号发证事情的通知》（领土资发〔2014〕101号）、《领土资源部关于进一步加速宅基地和团体建设用地确权挂号发证有关问题的通知》（领土资发〔2016〕191号）、《农业农村部关于努力稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活使用事情的通知》（农经发〔2019〕4号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批治理的通知》（农经发〔2019〕6号）等。各省、自治区、直辖市根据执法和中央的要求，驻足当地实际，制定出台的地方性法例、规章和治理文件，配合组成了现行农村宅基地执法政策体系。10. 农村宅基地制度经由了哪些生长演变？新中国建立以来农村宅基地制度的演变，以革新开放、物权法颁布、土地治理法修订为标志，分为四个阶段。

第一阶段是1949年至1978年，团体所有制逐步建设。1954年《宪法》划定了农民宅基地所有权。

1962年《农村人民公社事情条例修正草案》（即“人民公社六十条”）划定了宅基地归生产队所有，一律禁绝出租和买卖。第二阶段是1978年至2007年，宅基地严格治理阶段。

1982年2月，国务院公布《村镇建房用地治理条例》提出宅基地限额要求，并对特定城镇住民取得宅基地的正当性作了划定。1997年4月，中共中央、国务院印发《关于进一步增强土地治理切实掩护耕地的通知》，第一次以中央文件形式提出“一户一宅”的要求。

1998年修订的土地治理法，删除了1986年土地治理法关于城镇非农业户口住民使用团体土地建住宅的划定；划定了“一户一宅、限定面积”，即“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得凌驾省、自治区、直辖市划定的尺度”。1999年5月，国务院办公厅印发《关于增强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》，首次克制都会住民在农村购置宅基地的行为。

第三阶段是2007年至2018年，革新赋权扩能阶段。2007年3月出台的物权法，明确宅基地使用权为用益物权。

2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、团体谋划性建设用地入市、宅基地制度革新试点事情的意见》，部署开展农村宅基地制度革新试点。2018年中央1号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，标志着宅基地制度革新探索进入新阶段。第四阶段是2019年以来，宅基地规范治理阶段。

2019年8月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次集会对《中华人民共和领土地治理法》举行了第三次修正。新修正的土地治理法中，明确了一户一宅、户有所居的宅基地分配制度，统筹合理摆设宅基地用地的乡村计划体例制度；明确宅基地由乡（镇）人民政府审核批准，可以依法自愿有偿退出，勉励盘活使用闲置宅基地和闲置住宅，以及国务院农业农村主管部门卖力全国农村宅基地革新和治理事情的宅基地治理新体制。新修正的土地治理法标志着我国农村宅基地治理，从治理机构、制度设计到政策指导、监视检查，进入规范治理的新时期。

11.农村土地三项制度革新是指什么？农村土地三项制度革新是指农村土地征收、团体谋划性建设用地入市、宅基地制度革新试点。2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、团体谋划性建设用地入市、宅基地制度革新试点事情的意见》（中办发〔2014〕71号），在全国部署农村土地三项制度革新试点事情。革新的主要目的是：健全法式规范、赔偿合理、保障多元的农村土地征收制度，同权同价、流转顺畅、收益共享的农村团体谋划性建设用地入市制度，依法公正取得、节约集约使用、自愿有偿退出的农村宅基地制度。

探索形成可复制、可推广的革新结果，为科学立法和修改完善相关执法法例提供支撑。2015年2月，十二届全国人大常委会第十三次集会审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关执法划定的决议》，授权在试点地域暂停实施《中华人民共和领土地治理法》《中华人民共和国都会房地产治理法》的有关划定，启动了农村土地三项制度革新试点事情，全国共33个试点县。

33个试点县（市、区）名单：北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海都会、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹都会、河南省长垣县、湖北省宜都会、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。12.农村宅基地制度革新试点情况如何？2013年11月，党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化革新若干重大问题的决议》，明确了农村宅基地制度革新的目的任务，主要内容是：保障农户宅基地用益物权，革新完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房产业权抵押、担保、转让，探索农民增加产业性收入渠道；建设农村产权流转生意业务市场，推动农村产权流转生意业务公然、公正、规范运行。凭据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、团体谋划性建设用地入市、宅基地制度革新试点事情的意见》，革新完善农村宅基地制度的主要内容是“两探索、两完善”，即：完善宅基地权益保障和取得方式、探索宅基地有偿使用制度、探索宅基地自愿有偿退出机制、完善宅基地治理制度。

2019年，农村宅基地制度革新试点事情取得的成熟履历在新修订的土地治理法中获得体现。可是，由于试点的时间短、内容不足、笼罩面小，革新探索还不够充实，宅基地制度中的一些深条理矛盾和问题依然存在。2019年中央1号文件要求“稳慎推进农村宅基地制度革新，拓展革新试点，富厚试点内容，完善制度设计。

”2020年中央1号文件要求“以探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’为重点，进一步深化农村宅基地制度革新试点。”根据中央要求，农业农村部牵头制定新一轮农村宅基地制度革新试点方案，经中央审定后将部署开展。13.什么是农村“两权”抵押试点？农村“两权”抵押试点是指农村承包土地（指耕地）的谋划权和农民住房产业权抵押贷款试点事情。为进一步深化农村金融革新创新，加大对“三农”的金融支持力度，引导农村土地谋划权有序流转，慎重稳妥推进农民住房产业权抵押、担保、转让试点，2015年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的谋划权和农民住房产业权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号），部署开展农村承包土地（指耕地）的谋划权和农民住房产业权抵押贷款试点事情。

2015年12月，十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次集会通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域划分暂时调整实施有关执法划定的决议》，授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于团体所有的耕地使用权不得抵押的划定；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于团体所有的宅基地使用权不得抵押的划定。59个农民住房产业权抵押贷款试点县（市、区）名单：天津市蓟县，山西省晋中市榆次区，内蒙古自治区和林格尔县、乌兰浩特市，辽宁省铁岭县、开原市，吉林省长春市九台区，黑龙江省林甸县、方正县、杜尔伯特蒙古族自治县，江苏省常州市武进区、仪征市、泗洪县，浙江省乐清市、青田县、义乌市、瑞安市，安徽省金寨县、宣都会宣州区，福建省晋江市、古田县、上杭县、石狮市，江西省余江县、会昌县、婺源县，山东省肥都会、滕州市、汶上县，河南省滑县、兰考县，湖北省宣都会、武汉市江夏区，湖南省浏阳市、耒阳市、麻阳苗族自治县，广东省五华县、连州市，广西壮族自治区田阳县，海南省文昌市、琼中黎族苗族自治县，重庆市江津区、开县、酉阳土家族苗族自治县，四川省泸县、郫县、眉山市彭山区，贵州省金沙县、湄潭县，云南省大理市、丘北县、武定县，西藏自治区曲水县，陕西省平利县、西安市高陵区，甘肃省陇西县，青海省湟源县，宁夏回族自治区平罗县，新疆维吾尔自治区伊宁市。

14.宅基地“三权分置”指什么？2018年中央1号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》在“深化农村土地制度革新”中提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地团体所有权，保障宅基地农户资格权和农民衡宇财权，适度放活宅基地和农民衡宇使用权。2020年中央1号文件要求“以探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’为重点，进一步深化农村宅基地制度革新试点。”根据中央要求，农业农村部将牵头组织试点，拓展试点规模，富厚试点内容，完善制度设计，围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，探索完善宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、羁系等制度的方法路径，总结一批可复制、能推广、惠民生、利修法的制度创新结果。第二部门 宅基地取得 15.农村村民在什么情况下可以申请宅基地？依据土地治理法，联合各省（自治区、直辖市）宅基地治理的有关划定，农村村民有下列情况之一的，可以以户为单元申请宅基地：（1）无宅基地的；（2）因子女完婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户尺度的；（3）现住房影响乡（镇）村建设计划，需要搬迁重建的；（4）切合政策划定迁入村团体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；（5）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。

各省（自治区、直辖市）对农户申请宅基地条件有其他划定的，应同时满足其他条件要求。16.农村宅基地审批主体是谁？土地治理法第六十二条划定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的划定管理审批手续。

第四十四条划定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当管理农用地转用审批手续。为完善农村宅基地审核批准机制，《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批治理的通知》（农经发〔2019〕6号）明确，乡镇政府要探索建设一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，利便农民群众服务。凭据农业农村、自然资源等部门联审效果，由乡镇政府对农民宅基地申请举行审批，出具《农村宅基地批准书》，勉励地方将乡村建设计划许可证由乡镇一并发放，并以适当方式公然。

17.农村宅基地申请审批法式是什么？农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。根据《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批治理的通知》（农经发〔2019〕6号），宅基地申请审批流程包罗农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展质料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等环节。详细流程如下图所示。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织管理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表集会讨论通过并在本团体经济组织规模内公示后，报送乡镇政府批准。农村村民宅基地申请审批流程 18.农民建房能否使用农用地？农民建房在切合计划的条件下可以使用农用地，但要依法先行管理农用地转用手续。

农用地转为建设用地的，根据土地治理法第四十四条划定，在土地使用总体计划确定的都会和乡村、集镇建设用地规模规模内，为实施计划将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地使用年度计划分批次划分由原批准土地使用总体计划的机关或者其授权的机关批准；在已批准的农用地转用规模内，详细可以由市、县人民政府批准。在土地使用总体计划确定的都会和乡村、集镇建设用地规模规模外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。2020年3月12日，国务院公布《关于授权和委托用地审批权的决议》（国发〔2020〕4号），一方面将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

根据《中华人民共和领土地治理法》第四十四条第三款划定，对国务院批准土地使用总体计划的都会在建设用地规模规模内，按土地使用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；根据《中华人民共和领土地治理法》第四十四条第四款划定，对在土地使用总体计划确定的都会和乡村、集镇建设用地规模规模外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。另一方面试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部门省、自治区、直辖市人民政府批准。

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。19.农民转让宅基地后，是否可以再申请宅基地？根据土地治理法第六十二条划定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。20.农村宅基地使用权的性质是什么？宅基地使用权是一种用益物权。

物权法第三编“用益物权”第十三章专章规范宅基地使用权，其中第一百五十二条划定，“宅基地使用权人依法对团体所有的土地享有占有、使用的权利，有权依法使用该土地制作住宅及其隶属设施”。21.进城落户的农民能否继续保留宅基地使用权？进城落户的农民可以依法保留其原来正当取得的宅基地使用权。根据《中共中央国务院关于坚持农业农村优先生长做好“三农”事情的若干意见》（中发〔2019〕1号）“坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件”划定精神，不能强迫进城落户农民放弃其正当取得的宅基地使用权。

在此之前，《领土资源部关于进一步加速宅基地和团体建设用地确权挂号发证有关问题的通知》（领土资发〔2016〕191号）划定，“农民进城落户后，其原正当取得的宅基地使用权应予以确权挂号。”22.农村宅基地和农房能否继续？农村宅基地不能继续，农房可以依法继续。

农村宅基地所有权、宅基地使用权和衡宇所有权相分散，宅基地所有权属于农民团体，宅基地使用权和衡宇所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单元，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继续问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。

同时，凭据继续法的有关划定，被继续人的衡宇作为其遗产由继续人继续。因房地无法分散，继续人继续衡宇取得衡宇所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

23.什么是“房地一体”不动产权证？“房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。凭据《不动产挂号暂行条例》《不动产挂号暂行条例实施细则》《不动产挂号操作规范（试行）》等的划定，将农村宅基地、团体建设用地及其上的修建物、构筑物实行统一权籍观察和确权挂号后，统一发表“房地一体”的不动产权证书。24.管理“房地一体”不动产权证需要提交哪些质料？申请宅基地使用权及衡宇所有权首次挂号的，应当凭据差别情况，提交下列质料：（一）申请人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属泉源质料；（三）衡宇切合计划或者建设的相关质料；（四）权籍观察表、宗舆图、衡宇平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等质料；（五）其他须要质料。因依法继续、分居析产、团体经济组织内部交换衡宇等导致宅基地使用权及衡宇所有权发生转移而申请挂号的，申请人应当凭据差别情况，提交下列质料：（一）不动产权属证书或者其他权属泉源质料；（二）依法继续的质料；（三）分居析产的协议或者质料：（四）团体经济组织内部交换衡宇的协议；（五）其他须要质料。

25. 对历史形成的超标占用宅基地如何确权挂号？凭据原领土资源部、中央农村事情向导小组办公室、财政部、原农业部《关于农村团体土地确权挂号发证的若干意见》（领土资发〔2011〕178号）划定，根据差别的历史阶段对超面积的宅基地举行确权挂号发证。1982年《村镇建房用地治理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地治理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积举行确权挂号；1982年《村镇建房用地治理条例》实施起至1987年《土地治理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，凌驾当地划定的面积尺度的，凌驾部门按其时国家和地方有关划定处置惩罚后，可以按实际使用面积举行确权挂号；1987年《土地治理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，凌驾当地划定的面积尺度的，根据实际批准面积举行确权挂号。其面积凌驾各地划定尺度的，可在土地挂号簿和土地权利证书记事栏内注明凌驾尺度的面积，待以后分户建房或现有衡宇拆迁、改建、翻建、政府依法实施计划重新建设时，按有关划定作出处置惩罚，并根据各地划定的面积尺度重新举行确权挂号。

第三部门 宅基地使用26.闲置宅基地和闲置住宅盘活使用的主要方式有哪些？闲置宅基土地活使用要统筹思量区位条件、资源禀赋、情况容量、工业基础和历史文化传承等因素，选择适合当地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活使用模式。凭据《农业农村部关于努力稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活使用事情的通知》（农经发〔2019〕4号），盘活使用主要有以下方式：一是使用闲置住宅生长切合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新工业新业态。二是使用闲置住宅生长农产物冷链、初加工、仓储等一二三工业融合生长项目。三是接纳整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规使用城乡建设用地增减挂钩、团体谋划性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和工业生长等提供土地等要素保障。

27.闲置宅基地和闲置住宅盘活使用的主体有哪些？《农业农村部关于努力稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活使用事情的通知》（农经发〔2019〕4号）提出，依法掩护各种主体的正当权益，推动形成多方到场、互助共赢的良好局势。盘活使用的主体主要包罗以下三类：一是农村团体经济组织及其成员。

在充实保障农民宅基地正当权益的前提下，支持农村团体经济组织及其成员接纳自营、出租、入股、互助等多种方式盘活使用农村闲置宅基地和闲置住宅。勉励有一定经济实力的农村团体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅举行统一盘活使用。

二是返乡人员。支持返乡人员依托自有和闲置住宅生长适合的乡村工业项目。

《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三工业融合生长的意见》（国办发〔2016〕84号）提出“支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落生长农家乐。在切合农村宅基地治理划定和相关计划的前提下，允许返乡下乡人员和农民互助改建自住房。

”三是社会企业。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序到场闲置宅基地和闲置住宅盘活使用事情。28.勉励闲置宅基土地活使用的支持政策有哪些？一是资金奖励和津贴。

统筹摆设相关资金，用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活使用奖励、津贴等。二是金融创新支持盘活使用项目。条件成熟时，刊行地方政府专项债券支持农村闲置宅基地和闲置住宅盘活使用项目。

推动金融信贷产物和服务创新，为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活使用提供支持。三是资源项目社会推介。

联合乡村旅游大会、农业嘉年华、农博会等运动，向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源。29.如何稳妥推进闲置宅基土地活使用试点示范？各地联合实际，选择一批地方党委政府重视、农村团体经济组织健全、农村宅基地治理规范、乡村工业生长有基础、农民群众努力性高的地域，有序开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活使用试点示范。突出乡村工业特色，整合资源建立一批民宿（农家乐）集中村、乡村旅游目的地、家庭工厂、手事情坊等盘活使用样板。

总结一批可复制、可推广的履历模式，探索一套规范、高效的运行机制和治理制度，以点带面、逐步推开。30.如何依法例范闲置宅基土地活使用行为？进一步增强宅基地治理，对使用方式、谋划工业、租赁期限、流转工具等举行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活使用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。要坚决守住执法和政策底线，不得违法收回农户正当取得的宅基地，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格克制下乡使用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

对使用闲置住宅生长民宿等项目，要根据2018年中央1号文件要求，尽快研究和推动出台消防、特种行业谋划等领域便利市场准入、增强事中事后羁系等措施。31.生长民宿使用农民农宅（房）有什么划定？凭据2019年文化和旅游部出台的《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T 065—2019），旅游民宿是指使用当地民居等相关闲置资源，谋划用客房不凌驾4层、修建面积不凌驾800平方米，主人到场接待，为游客提供体验当地自然、文化与生发生活方式的小型住宿设施，分为城镇民宿和乡村民宿。

旅游民宿的谋划园地应切合本市县领土空间总体计划（包罗现行城镇总体计划、土地使用计划）、所在地民宿生长有关计划。谋划民宿应切合治安、消防、卫生、情况掩护、宁静等有关划定与要求，取恰当地政府要求的相关证照。一些地方如北京、上海、海南等，因地制宜出台政策文件，对使用农房生长民宿作了详细划定，促进乡村民宿连续康健生长。

《中央农村事情向导小组办公室 农业农村部关于进一步增强农村宅基地治理的通知》（中农发〔2019〕11号）划定，勉励村团体和农民盘活使用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主谋划、互助谋划、委托谋划等方式，依法依规生长农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇住民、工商资本等租赁农房居住或开展谋划的，要严格遵守条约法的划定，租赁条约的期限不得凌驾二十年。条约到期后，双方可以另行约定。

32.如何促进节约集约使用宅基地？凭据土地治理法的划定，农村村民建住宅应当切合乡（镇）土地使用总体计划、乡村计划，不得占用永久基本农田，并只管使用原有的宅基地和村内空闲地。《中央农村事情向导小组办公室农业农村部关于进一步增强农村宅基地治理的通知》（中农发〔2019〕11号）进一步要求，合理摆设宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法先行管理农用地转用手续。城镇建设用地规模规模外的乡村，要通过优先摆设新增建设用地计划指标、乡村整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足切合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模规模内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

33.农村宅基地和农民住房可以抵押吗？除全国人大常委会授权开展农民住房产业权抵押贷款试点的地域外，其它地方农村宅基地和农房不能抵押。物权法第一百八十四条划定，耕地、宅基地、自留地、自留山等团体所有的土地使用权不得抵押，但执法划定可以抵押的除外。担保法第三十七条划定，耕地、宅基地、自留地、自留山等团体所有的土地使用权不能抵押。

同时，物权法第一百八十二条划定，以修建物抵押的，该修建物占用规模内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的修建物一并抵押。即我国实行“房地一体”原则，因宅基地使用权不得抵押，造成其上农房事实上也不能抵押。

第四部门 宅基地流转 34.宅基地使用权流转的方式有哪些？宅基地使用权流转方式包罗转让和出租。35.农村宅基地使用权转让必须满足什么条件？宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在村团体经济组织内部举行，且受让人须为切合宅基地申请条件的农村村民。各省（自治区、直辖市）对宅基地转让做出其他条件要求的，须同时满足划定要求。

36. 城镇住民能否在农村购置宅基地？不能。《国务院关于深化革新严格土地治理的决议》（国发〔2004〕28号）明确划定，克制城镇住民在农村购置宅基地。

《中央农村事情向导小组办公室 农业农村部关于进一步增强农村宅基地治理的通知》（中农发〔2019〕11号）要求，“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇住民到农村购置宅基地，严禁下乡使用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。” 37.农房出租的最长年限是几多？条约法第二百一十四条划定：租赁期限不得凌驾二十年。

凌驾二十年的，凌驾部门无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁条约，但约定的租赁期限自续订之日起不得凌驾二十年。《中央农村事情向导小组办公室农业农村部关于进一步增强农村宅基地治理的通知》（中农发〔2019〕11号）划定，城镇住民、工商资本等租赁农房居住或开展谋划的，要严格遵守条约法的划定，租赁条约的期限不得凌驾二十年。

条约到期后，双方可以另行约定。第五部门 宅基地退出38.村团体在什么情况下可以收回农民宅基地？有下列情形之一的，村团体报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：（1）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，团体收回宅地基使用权，并对宅基地使用权人给予适当赔偿；（2）不根据批准的用途使用宅基地的；（3）因打消、迁移等原因而停止使用宅基地的；（4）空闲或衡宇坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由团体报经县级人民政府批准，注销其土地挂号，团体收回宅基地使用权；（5）非农业户口住民（含华侨）原在农村的宅基地，衡宇产权没有变化的，可依法确定其团体建设用地使用权。衡宇拆除后没有批准重建的，团体收回宅基地使用权；（6）在确定农村住民宅基地使用权时，其面积凌驾当地政府划定尺度的，可在土地挂号卡和权证内注明凌驾尺度面积的数量。

以后分户建房或现有衡宇拆迁、改建、翻建或政府依法实施计划重新建设时，按当地政府划定的面积尺度重新确定使用权，其凌驾部门由团体收回使用权；（7）地方政府划定的其他情形。39.农村宅基地自愿有偿退出有哪些划定？土地治理法第六十二条划定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，勉励农村团体经济组织及其成员盘活使用闲置宅基地和闲置住宅。《中央农村事情向导小组办公室农业农村部关于进一步增强农村宅基地治理的通知》（中农发〔2019〕11号）划定：对进城落户的农村村民，各地可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式勉励其自愿有偿退出宅基地。

40.农民退出宅基地的法式是什么？在宅基地制度革新试点探索中，农民退出宅基田主要包罗以下步骤：农户提交书面申请、村审核、专业机构评估价值、农户与村团体签订协议、农户获得赔偿、县级主管部门变换挂号。41.农民自愿退出宅基地后还可以再申请吗？从宅基地制度革新试点探索的情况看，部门试点地域区分宅基地退出情况，确定能否继续申请的方式，主要包罗以下情形：一是完全退出。自愿有偿退出正当占用宅基地，且不再保留宅基地使用权申请资格的，不能再申请。该情形下，农户一般能获得完整赔偿。

二是部门退出。退出正当占有的宅基地但继续保留宅基地使用权申请资格的，在约定期限内如有需要可以再申请。该情形下，农户可获得的退出赔偿较少。

三是违法占用宅基地退出。对农民违法违规超占、多占的宅基地，各地一般接纳无偿退出方式，退出后不能再申请。42.农民退出的宅基地如何使用？《中央农村事情向导小组办公室农业农村部关于进一步增强农村宅基地治理的通知》（中农发〔2019〕11号）提出，在尊重农民意愿并切合计划的前提下，勉励村团体对退出的宅基地举行土地综合整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、乡村建设和乡村工业生长。闲置宅基土地活使用发生的土地增值收益要全部用于农业农村。

43. 农村宅基地征收如何赔偿？对宅基地征收，物权法、土地治理法都作了明确划定。物权法第四十二条划定：为了公共利益的需要，征收团体所有的土地，应当依法足额支付土地赔偿费、安置津贴费、地上附着物和青苗的赔偿费等用度，摆设被征地农民的社会保障用度，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的正当权益。征收单元、小我私家的衡宇及其他不动产，应当依法给予拆迁赔偿，维护被征收人的正当权益；征收小我私家住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

土地治理法第四十八条第四款划定：征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的赔偿尺度，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当根据先赔偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，接纳重新摆设宅基地建房、提供安置房或者钱币赔偿等方式给予公正、合理的赔偿，并对因征收造成的搬迁、暂时安置等用度予以赔偿，保障农村村民居住的权利和正当的住房产业权益。44.如何保障农民宅基地正当权益？宅基地是农村村民的基本居住保障用地。《中央农村事情向导小组办公室农业农村部关于进一步增强农村宅基地治理的通知》（中农发〔2019〕11号）要求：要充实保障宅基地农户资格权和农民衡宇产业权。

不得以种种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户正当取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并，规范实施法式，增强监视治理。

严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。第六部门 宅基地监视治理 45.农业农村部关于宅基地有哪些职能？凭据土地治理法和农业农村部“三定”方案，农业农村部卖力农村宅基地革新和治理有关事情。

负担农村宅基地制度革新事情，卖力起草农村宅基地治理和使用相关执法法例草案及政策，指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁治理和宅基地合理结构、用地尺度、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房使用。46.农业农村部门与自然资源部门关于农村宅基地的职责分工是什么？根据部门“三定”方案，农业农村部门卖力农村宅基地革新和治理有关事情；自然资源部门卖力土地等领土空间用途转用、土地整理复垦、不动产统一确权挂号、拟订领土空间计划并监视实施等事情。

详细事情中，乡村计划、土地使用年度计划、乡村建设计划许可、房地一体的宅基地使用权确权挂号颁证等事情由自然资源部门卖力，宅基地的治理、革新、使用、观察、羁系等事情由农业农村部门卖力。47.农村宅基地治理的事情机制是什么？农村宅基地治理机制是部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体。宅基地治理事情的重心在下层，县乡政府负担属地责任，农业农村部门卖力行业治理，详细事情由农村谋划治理部门负担。

县乡政府要强化组织向导，切实增强下层农村谋划治理体系的建设，加大支持力度，充实气力，落实经费，改善条件，确保事情有人干、责任有人负。48.农村宅基地审批羁系“三加入”指什么？农村宅基地审批羁系“三加入”是指宅基地申请审查加入、开工前丈量批放加入和建成后核检验收加入。宅基地申请审查加入：收到宅基地和建房（计划许可）申请后，乡镇政府要实时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否切合条件、拟用地是否切合计划和地类等。开工前丈量批放加入：经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地规模，乡镇政府实时组织农业农村、自然资源等部门到现场举行开工检验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

建成后核检验收加入：农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门举行验收，实地检查农户是否根据批准面积、四至等要求使用宅基地，是否根据批准面积和计划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（计划许可）验收意见表》。49.村级组织在宅基地日常治理中应发挥什么作用？农村宅基地归农民团体所有，团体经济组织或村委会行使农村宅基地所有权。村级组织在乡镇政府的指导下，要健全完善本村宅基地民主治理措施，探索设立村级宅基地协管员，依法管好用好宅基地。

在申请审批历程中，卖力开端审核并全程到场落实“三加入”要求，重点到场乡镇政府组织的现场开工检验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置；农户建房完工后，到场乡镇政府组织的验收环节，实地检查农户是否根据批准面积、四至等要求使用宅基地，是否根据批准面积和计划要求建设住房。增强农村宅基地日常巡查，实时发现和制止涉及宅基地的各种违法违规行为，并将不听劝阻、拒不纠正的情况实时向上级陈诉。50.如何推进农村宅基地历史遗留问题化解？“一户多宅”、面积超标等农村宅基地历史遗留问题成因庞大，涉及农民群众切身利益，要因地制宜，对照执法和政策举行分类认定，妥善处置。

一是联合第三次全国领土观察等事情，开展农村宅基地统计观察，掌握基本情况。二是联合房地一体的宅基地使用权确权挂号颁证，根据差别时期的执法和政策，分类处置惩罚。三是联合实施乡村计划、新农村建设、农村人居情况整治等，对多占、超占、乱占宅基地等根据计划举行逐步伐整。

四是引导村级通过民主协商和村民自治，化解一部门遗留问题。五是增强农村宅基地治理，防止发生新的违法违规行为。

51.农民非法占地建房应负担什么执法责任？我国实行最严格的耕地掩护制度和节约用地制度，坚持土地用途管制，严禁超尺度占用宅基地。对违法违规占地建房行为，土地治理法、城乡计划法明确了相应的执法责任。土地治理法第七十五条划定：违反本法例定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒原化、盐渍化的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等根据职责责令限期纠正或者治理，可以并处罚款；组成犯罪的，依法追究刑事责任。

土地治理法第七十七条划定：未经批准或者接纳欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地使用总体计划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的修建物和其他设施，恢复土地原状，对切合土地使用总体计划的，没收在非法占用的土地上新建的修建物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单元的直接卖力的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；组成犯罪的，依法追究刑事责任。凌驾批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

土地治理法第七十八条划定：农村村民未经批准或者接纳欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的衡宇。凌驾省、自治区、直辖市划定的尺度，多占的土地以非法占用土地论处。

城乡计划法第六十五条划定：在乡、乡村计划区内未依法取得乡村建设计划许可证或者未根据乡村建设计划许可证的划定举行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期纠正；逾期不纠正的，可以拆除。52.查处农村宅基地违法行为的执法法式是什么？宅基地违法用地行为行政执法中，县级以上农业农村主管部门依据土地治理法第六十七、六十八条，首先是责令停止违法行为，推行监视检查权；第二是责令限期拆除，作出责令限期拆除的行政处罚决议。

如果违法行为继续，按第八十三条处置惩罚。土地治理法第八十三条“依照本法例定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的修建物和其他设施的，建设单元或者小我私家必须立刻停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决议的机关有权制止。建设单元或者小我私家对责令限期拆除的行政处罚决议不平的，可以在接到责令限期拆除决议之日起十五日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决议的机关依法申请人民法院强制执行，用度由违法者负担”。

根据中央深化行政执法体质革新精神和中共中央办公厅、国务院办公厅《关于推进下层整合审批服务执法气力的实施意见》（中办发〔2019〕5号）要求，各地可探索根据法定法式和要求逐步将农村宅基地执法权赋予乡镇人民政府实施，53.农村宅基地纠纷有哪些化解途径？土地治理法第十四条划定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处置惩罚。单元之间的争议，由县级以上人民政府处置惩罚；小我私家之间、小我私家与单元之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处置惩罚。

当事人对有关人民政府的处置惩罚决议不平的，可以自接随处理决议通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地使用现状。

宅基地纠纷还可通过人民调整解决。人民调整是指在调整委员会（包罗都会的住民委员会和农村的村民委员会）的主持下，以国家的执法、法例规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人举行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人相互体谅，平等协商，从而自愿告竣协议，消除纷争的一种群众自治运动。人民调整是现行调整制度的一个重要组成部门，是我王法制建设的一项奇特制度。

54.农村宅基地治理应做好哪些基础事情？联合领土观察、宅基地使用权确权挂号颁证等事情，推动建设农村宅基地统计观察制度，组织开展宅基地和农房使用现状观察，全面摸清宅基地规模、结构和使用情况。逐步建设宅基地基础信息数据库和治理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化治理。增强观察研究，实时研究解决宅基地治理和革新历程中泛起的新情况新问题，注意总结下层和农民群众缔造的好履历好做法，贯彻落实新修订的土地治理法，实时修订完善各地宅基地治理措施。增强组织向导，强化自身建设，加大执法政策培训力度，以事情促体系建队伍，切实做好宅基地治理事情。

▼泉源：土言土语、鲁法行谈。